Приемы злоумышленников в сделках с недвижимостью

Заведомый обман, то есть мошенничество не так уж распространены на рынке недвижимости. Если, конечно, рассматривать цивилизованный рынок недвижимости, не беря во внимание откровенный криминал, где в ход идут силовые, а не рыночные  методы. Большинство же проблем при сделках возникает вовсе не из-за чьих-то корыстных целей, а из-за неграмотности и безалаберности «обманутых» покупателей или продавцов.  Например, есть такой распространенный миф, что обмануть покупателя могут, подделав документы на квартиру. Наверняка такие документы или паспорт подделать не так уж сложно, если говорить сугубо об изготовлении бумажек. Но провести сделку с заведомо поддельными документами практически невозможно...

Обман раскроется еще на стадии приемки документов на государственную регистрацию сделки. Необходимо проверять не только и не столько документы на квартиру, а паспорта тех, кто продает квартиру и принимает за нее аванс. Хорошо, если у Вас будет время заказать выписку из ЕГРП и узнать, кто действительно является собственником квартиры, и нет ли на ней арестов и обременений. А для проверки подлинности паспорта не постесняйтесь попросить любой другой документ, удостоверяющий личность (водительские права, например). Поэтому лучше всего не спешить с внесением аванса, а взять копии документов и внимательно их изучить. Лучше вместе со специалистом по недвижимости или юристом. Есть  и другая болевая точка при покупке – когда квартира продается по доверенности. Здесь также нужна внимательность: проверьте полномочия доверенного лица. Бывает, что покупатели по невнимательности вносят аванс человеку, у которого есть полномочия только на сбор документов или согласование перепланировки. Стоит также выяснить, в каких отношениях состоит человек, выдавший доверенность и его доверенное лицо. В идеале нужно поговорить с доверителем лично, выяснить, выдавал ли он такую доверенность,  не отменял ли он ее, да и вообще жив ли он. И, конечно, надо постараться договориться с ним о присутствии его на сделке и его личной подписи в договоре купли-продажи. 

Так что стоит задуматься, если доверенное лицо категорически не хочет знакомить Вас с хозяином квартиры, а также, если последний давно «живет за границей» или находится «на длительном лечении в другом городе».  

Опасности, подстерегающие продавцов и покупателей недвижимости 

Сделка с недвижимостью является рисковым предприятием для любой из сторон. Тем не менее, продавцы рискуют не то чтобы меньше, их риски легче просчитать и исключить, предостеречь от ошибок. Что нужно продавцу недвижимости получить в итоге сделки? Деньги. Желательно быстро и безопасно. Соответственно все его потенциальные риски связаны с расчетами и его главные вопросы продавцу: «как» и «когда» будут переданы деньги. Начнем с первого. Расчет через банковскую ячейку - это не только защита от фальшивых купюр, от просчетов, от бандитов на улице… Но еще и фиксация передачи денег от покупателя продавцу. Расписки в передаче денег могут быть утеряны, стать не читаемы, в конце концов просто выброшены. В банке же факт передачи денег фиксируется и в электронном, и в бумажном виде (чеки, выписки по счету, записи в сберкнижке). Такая информация может стать хорошим аргументом при судебных тяжбах и некой защитой покупателя при расторжении сделки. Очень интересным и удобным для обеих сторон является передача денег через банковскую ячейку. Этот механизм дает спокойствие и безопасность обеим сторонам сделки, кроме того, таким способом расчета можно сократить срок регистрации стандартной сделки с 28 до 5 дней. К сожалению, ячейки пока у нас не очень распространены, опять же из-за неграмотности людей и, кстати, некоторых, риэлторов. Хотелось бы надеяться, что такая ситуация в скором времени изменится. Еще более редкий зверь на нашем рынке – расчет с аккредитивом. Он бывает необходим, если покупатель не может присутствовать при окончательном расчете. Другой животрепещущий вопрос продавца – когда. Наиболее распространена такая схема: «утром деньги, вечером стулья». То есть, сначала происходят расчеты, а уже после обе стороны сделки дружно, можно сказать, взявшись за руки, идут сдавать документы на государственную регистрацию сделки. Это удобно и безопасно для продавца, но очень волнительно для покупателя, так как деньги отданы, а документы еще не сданы. Но так уж устроена система регистрации сделок. Сдача документов на регистрацию изначально, процессуально предполагает состоявшийся расчет между сторонами, иначе возникает залог в пользу продавца. Такой вариант расчетов также возможен. В этом случае часть денег передается перед сдачей документов, а часть – уже после их регистрации. Для успокоения продавца защитой в этом случае будет залог в его пользу. Пока с ним до конца не рассчитаются, он может не снимать этот залог.

Теперь о рисках покупателя. У него само собой другие цели и совсем другие риски. Ему, кроме того, что нужно безопасно провести расчеты, важно получить «беспроблемную» в юридическом смысле недвижимость. Тут, кроме того, что надо внимательно изучать документы, нужно выработать четкое понимание как будет происходить сделка, какие документы для этого нужны, как будут происходить расчеты. Важно также узнать о продавцах своей квартиры как можно больше, чтобы при необходимости можно было их найти.   Понятно, что люди продают и покупают недвижимость всего несколько раз в жизни, и они не обязаны знать все тонкости этого процесса, правила рынка. Тем не менее, мы советуем и покупателям, и продавцам быть внимательнее при сделках с недвижимостью, относится к этому вопросу более ответственно:  узнавать как можно больше о своей ситуации и объекте недвижимости, консультироваться со специалистами по недвижимости.        

О «темных пятнах» при сделках с недвижимостью

Остаться одновременно и без квартиры, и без денег сразу после сделки на самом деле довольно сложно, даже при обменах.  Гораздо вероятнее, такая ситуация может возникнуть через какое-то время после сделки, даже спустя несколько лет. По большому счету любую сделку можно оспорить, по крайней мере попытаться. Даже в той  сделке, которая на момент совершения казалась идеально «чистой», всегда может появиться некое темное пятно из «прошлого» квартиры или неизвестная ранее личность, готовая оспорить Вашу сделку. В самом худшем случае сделку могут признать недействительной, а квартиру придется вернуть продавцу. При этом конечно, деньги, уплаченные за квартиру,  также подлежат возврату. Но, во-первых, это может быть сумма гораздо меньшая, чем сегодняшняя рыночная цена недвижимости, а, во-вторых, возврат денег может растянуться на года, если продавец квартиры такой суммой не обладает. Однако, это худший случай. Чаще всего, если все темные пятна проверены, и никаких вопросов не возникло, то люди в случае оспаривания сделки могут рассчитывать на то, что их признают добросовестными приобретателями. И отвечать за проблемную сделку придется предыдущим владельцам квартиры. Конечно, каждый случай и каждую сделку надо рассматривать индивидуально, но все же перечислим наиболее вероятные темные пятна, которые надо рассмотреть повнимательнее.  Первый, по значимости и по массовости случай – когда квартира, которую собираетесь купить, была перед  продажей приватизирована.  Когда-то до августа 1993 года несовершеннолетних детей можно было не включать в число собственников. Сегодня эти дети выросли и некоторые из них наверняка захотят восстановить свое право собственности через суд, даже если квартира была уже продана. Похожая ситуация с людьми, которых сняли с регистрации из-за отбытия в места не столь отдаленные или на службу в армию. Во время их отсутствия родственники вполне могли приватизировать квартиру и продать ее. Вернувшись же, обделенные собственностью граждане, также могут доказывать свое право владеть квартирой. Поэтому не лишним будет поинтересоваться историей семьи продавца, по крайней мере на тот момент, когда квартира им приватизировалась. В случае с наследственными квартирами также могут появиться неизвестные «наследники», которые в свое время не вступили в наследство. Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя.  Еще чаще в наследственных делах оспаривают завещание. Как правило, это недовольные распределением имущества родственники умершего.  Требует дополнительной проверки и квартира,  которую продавец получил по сделке дарения. Особенно внимательным надо быть, если квартиру дарил пожилой человек (паспортные данные должны быть указаны в договоре дарения) или стороны договора не состоят в родственных отношениях. Возможно, такая сделка окажется недействительной из-за невменяемости дарителя, или оказаться притворной, если на самом деле по ней были переданы деньги. Вызывает подозрение и квартира, которая много раз перепродавалась за последнее время. Возможно, так отмывались деньги или запутывались следы давней мошеннической сделки. Кроме того, довольно часто в документах (особенно в старых) встречаются ошибки и описки: в фамилиях, цифрах, названий улиц, инвентарных номерах. 

Такие мелкие ошибки порой могут помешать регистрации сделки и потребовать больших усилий для получения уточняющих справок.

Бочка дёгтя с ложкой меда

«Проблемные сделки» были всегда, и будут встречаться, наверное, еще долго. Единственное, что будет меняется – причины этих проблем. Если раньше было больше проблемных сделок с приватизированными квартирами, то сегодня процесс приватизации уже угасает. А те квартиры, что были приватизированы в начале все тех 90-х годов, сменили по несколько владельцев, и право по ним уже было оспорено желающими. Просто прошло уже достаточно много времени. Хотя след приватизации будет тянуться еще долго по ее завершению, процент приватизированных квартир среди проблемных будет постепенно уменьшаться. Зато никуда не делось и не денется наследование и все проблемы, связанные с ним. Люди все так же будут оставлять наследство, а наследники будут из-за него спорить. Возможно, в скором времени появится еще один тип проблемных сделок - с ипотечными квартирами, кредиты по которым не погашены. Если же говорить о мошенничестве,  его в чистом виде стало меньше. Уже не 90-е годы, рынок стал более цивилизованным и понятным, появились новые законы и регламенты, ведомства поделили между собой обязанности.

__________________________________________

Читайте также: